Мониторинг рынка недвижимости (квартир) за январь 2018 года в городе Гродно

Мониторинг рынка недвижимости (квартир) за январь 2018 года сравнительно с аналогичным периодом 2017 года по г.Гродно (по сведениям, полученным из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ)) представили партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» — Нина Пыльская – независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, и заместитель директора ООО «Магазин недвижимости» — Владимир Пыльский – риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь.

За январь текущего года в г.Гродно были заключены 151 сделка купли — продажи квартир (далее — сделки), что на 48 сделок меньше по отношению к прошлому году за аналогичный период, в январе 2017г было совершено 199 сделок. На рисунке 1 представлена гистограмма по количеству проданных квартир в разрезе «количество комнат» за два периода: январь 2017 года и 2018 года.

Рисунок 1

Ежегодный анализ (аналитика за 2017 год) рынка недвижимости Гродно за 2017 год показал, что самый продаваемый вид квартир – «двушки», а наименьшее количество сделок совершается с большими квартирами (4 и более комнат). По результатам первого месяца 2018 года, наблюдаемые устойчивые соотношения продаваемости квартир в зависимости от количества комнат – не изменились.

Прежде чем перейти к мониторингу вторичного рынка по заключенным сделкам, остановимся на динамике и соотношении «условно первичного рынка» и «условно вторичного рынка» за два рассматриваемых периода.

Для определения условно первичного рынка сделаем выборку по категории «дата ввода в эксплуатацию капитального строения (далее – год постройки) 2016 — 2017» — по сделкам в январе 2017 года, а за этот же месяц 2018 года — выборка — «год постройки 2017».

Результат исследования графически изображен на рисунке 2 в числовом значении, как указано на данной гистограмме. В процентном отношении доля рынка новостроек в январе 2017 года составила 62%, а в 2018 году – 59%. Доля вторичного рынка в 2017 году составила 38%, а в 2018 году – 41%. Новостроек продается больше, чем вторичного жилья.

В январе прошлого года новостройки были проданы в основном на улице Огинского и Наполеона Орды, а в том же месяце 2018 года — в основном на улице Щорса, Лидская, Суворова. Продавец (застройщик) указанных объектов – ОАО «Гродножилстрой».

Рисунок 2

По сделкам купли-продажи квартир проведем обзор на вторичном рынке (год постройки до 2016/2017г.) в разрезе «количество комнат» за два рассматриваемых периода. Для исследования рыночной стоимости 1м2 в долларовом эквиваленте (далее — долл. США) применим фильтр «адекватности» минимальной цены — 400 долл.США за 1м2, в результате получаем — 62 сделки в январе 2017 года и 57 сделок в 2018 году. Построим точечные диаграммы с отображением рыночных цен 1 м2 в разрезе «количество комнат в квартире» и с помощью построенных линейных трендов увидим тенденции изменения цены по каждому сегменту (см. рисунок 3). А также рассчитаем по рыночной стоимости 1 м2 (долл.США) такие показатели как медиану (наиболее часто встречающаяся цена), среднее значение, выявим минимальную и максимальную цену , полученные результаты представим в виде таблицы (см. таблицу 1).

Рисунок 3 Диаграммы рыночных цен 1 м2 по сделкам купли-продажи квартир в разрезе «количество комнат» в г.Гродно за январь 2017 и январь 2018г.

Таблица 1 Расчетные показатели рыночной цены 1 м2 по сделкам купли – продажи квартир в Гродно (с применением фильтра «адекватности» — минимальная цена — 400 долл.США за 1м2):

Показатель цены 1 м2 (долл.США)	Январь 2017 г	Январь 2018 г	Изменения
1-комнатные квартиры
Медиана	620	556	-64
Среднее значение	630	581	-50
Мин цена	462	479	+17
Макс цена	929	736	-193
Количество сделок	16	11	-5
2-комнатные квартиры
Медиана	614	593	-21
Среднее значение	616	604	-12
Мин цена	417	425	+8
Макс цена	815	816	+1
Количество сделок	39	31	-8
3-комнатные квартиры
Медиана	561	575	+14
Среднее значение	622	597	-24
Мин цена	437	447	+10
Макс цена	927	932	+5
Количество сделок	4	12	+8
4-комнатные квартиры
Медиана	518	559	+41
Среднее значение	571	553	-18
Мин цена	494	517	+23
Макс цена	701	584	-117
Количество сделок	3	3	0

Подводя итоги сравнительного анализа рынка недвижимости г.Гродно по сделкам купли-продаж квартир за первые месяцы 2017 г. и 2018 г., можно сделать следующие выводы:

1. Уровень продаж по 1-комнатным и 2-комнатным квартирам ниже аналогичного периода прошлого года, по 3-х комнатным квартирам было совершено в три раза больше сделок купли — продаж, чем в январе прошлого года, спрос на 4-х комнатные сохраняется на прежнем уровне 3 квартиры в месяц;
2. Уровень рыночной цены 1 м2 по 1-комнатным квартирам ниже, чем в январе прошлого года. В январе 2018 года медиана по рыночной цене 1 м2 составила 556 $, что на 64 доллара США меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, максимальная цена 1м2 составила 736 долл.США на 193 долларов меньше, чем в прошлом году;
3. Уровень рыночной цены 1 м2 по 2-комнатным квартирам также ниже, чем в январе прошлого года, медиана рыночной цены 1 м2 в январе 2018г составила 593 доллара, что на 21 долл. США меньше показателя января прошлого года. Максимальные цены за 1м2 по 2-х комнатным квартирам в двух рассматриваемых периодах практически на одном уровне, в январе этого года — 816 доллара США;
4. По 3-х комнатным квартирам наблюдается динамика роста по медиане рыночной цены 1 м2 на 14 долларов США по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в январе этого года медиана составляет 575 долларов, а также присутствует рост по максимальной цены 1 м2 на 5 долларов США, и она составила 932 долларов;
5. По 4-х комнатным квартирам также наблюдается существенный рост по медиане рыночной цены за 1м2 на 41 долл.США, по отношению к январю 2017года, которая в 2018 года составила 559 долларов. Между тем, максимальная цена 1м2 снизилась на 117 долл. США, и составила 584 долл.США. Следует заметить, что в течение данного периода свершено незначительное количество сделок по 4-комнатным квартирам, поэтому необходимо исследовать другие факторы цены, чтобы быть более точным в вопросе изменение рыночной цены 1м2 в этом году. Для этого дополнительно рассмотрим фактор года постройки жилого дома и представим полученные данные в виде гистограммы (см.рисунок 4).

Рисунок 4

Как мы видим на гистограмме (рисунок 4), что за два периода продавались 4-комнатные квартиры разных периодов застройки. В январе прошлого года продавались 4-комнатные квартиры период застройки 1960-1989, в том же месяце этого года период застройки 1989-2015г. (т.е. более новые квартиры), и как следствие данный фактор влияет на увеличение цены.

В заключение обзора и анализа рынка недвижимости (квартир) следует отметить, что по ежегодной статистике первый месяц года является самым пассивным по совершению сделок купли-продаж квартир в Гродно.