Обзор формального рынка 1-комнатных квартир за 11 месяцев 2017 года в городе Гродно

Анализ рынка недвижимости по сведениям формального рынка (анализ сведений, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ)) представила партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» — Нина Пыльская – независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

С 01.01.2017 по 01.12.2017г в г. Гродно было зарегистрировано 584 сделки купли-продаж 1-комнатных квартир по сведениям формального рынка. (см. Рисунок 1). В целом рынок однородный, без сильных колебаний. Однако можно заметить, что множество точек (сделки) после 350 (период середины лета) сгущаются к уровню 550-600 долларов США за 1 м2. Но судить о рынке по данной диаграмме не очень корректно. Рынок нужно разделить на два: первичный и вторичный. Для вторичного использовать фильтр «адекватности» как минимум 400 долларов США, рассмотреть факторы, влияющие на рыночную цену и в результате получим вторичный рынок по 1-комнатным квартирам в Гродно.

Рисунок 1

За 2017 г. (до 01.12.2017г.) в г. Гродно было совершено 228 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка: год постройки 2016-2017), что составляет 39% от общего количества сделок по купли-продажи 1-комнатных квартир за данный период (см. Рисунок 2).

Судя по анализу рынка жилой недвижимости, большинство проданных 1-комнатных квартир-новостроек (2016-2017 годов постройки) расположены в м-не «Ольшанка», а именно: ул. Огинского, ул. Франтишка Богушевича, ул. Наполеона Орды (как правило, это сделки купли-продаж ОАО «Гродножилстрой»). Незначительное количество сделок купли-продаж квартир по ул. Лидская, ул. Дзержинского, ул. Суворова, ул. Болдина.

Рисунок 2

Анализ рынка недвижимости показывает, что за 2017 год (до 01.12.2017г.) в г. Гродно было совершено 356 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка: год постройки до 2016г), что составляет 61 % от общего количества сделок купли-продажи 1 комнатных квартир за указанный период в г. Гродно (см. Рисунок 3, Рисунок 4 ).

На рисунке 3 представлен вторичный рынок 1-комнатных квартир за 2017г (до 01.12.2017г.), хорошо видно тренд, на графике их два: линейный и полиноминальный.

Линейный тренд – горизонтальный, т.е. движение наблюдается в горизонтальном диапазоне 600 долларов США.

Полиноминальный (полинома — более чувствительная). И мы видим, что за 11 месяцев цена незначительно колебалась – вначале тренда ниже 600, в период сотой сделки (середина апреля) — поднимается чуть выше 600 долларов США и держится в этом диапазоне до конца осени.

Медиана (т.е. наиболее часто встречаемая цена) по таким сделкам составила 601 доллар США за 1 м2, среднее значение — 593 долларов США за 1 м2.

Рисунок 3

На рисунке 4 представлена гистограмма по ценам 1-комнатных квартир за данный период.

Рисунок 4

Динамика сделок купли-продажи по 1-комнатным квартирам за период с 01.01.2017 года по 01.12.2017 года представлена на гистограмме (см. Рисунок 5).

По результатам анализа рынка жилой недвижимости самыми пассивными месяцами традиционно были январь, а также июль, август – дни отпусков, самые активные — апрель, июнь, октябрь.

Рисунок 5

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену 1 м2 1-комнатной квартиры в г. Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор – состояние квартиры, данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.

Для анализа по сделкам купли-продажи 1-но комнатным квартирам (выборка год постройки до 2016г) за 11 месяцев 2017г (356 сделок) применяется «фильтр адекватности», т.е. исключается из общего количества сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже 400 долларов США за 1 м2, то в результате получаем 317 сделок.

Рассмотрим первый по значимости фактор, влияющий на стоимость квартиры – местоположение.

№ поз.	Наименование района города (ул., пр-т, пер.)					Количество сделок (ед./ %)		Значение показателей (долл.США)
								Медиана	Среднее значение		Мин цена	Макс цена
1	ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя и т.д.					47	14,83%	587	606		443	985
2	ул. Наполеона Орды, ул. Огинского, ул. Великая Ольшанка, Владимира Короткевича, и т.д.					10	3,15%	606	642		542	763
3	ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина, ул. Лизы Чайкиной					30	9,46%	593	593		441	741
4	ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Белые Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, часть ул. Курчатова , часть ул.Дзержинского, ул. Терешковой и т.д.					59	18,61%	636	641		451	847
5	ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, б-р Ленинского Комсомола, пр-т Строителей					28	8,83%	626	621		444	759
6	пр-т Клецкова, ул. Пестрака,ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка , ул. Славинского, пер. Южный и т.д.					69	21,77%	600	611		423	794
7	ул. Михася Василька, ул. Ожешко, ул. Социалистическая, ул. Буденного, ул. Мостовая, ул. Стефана Батория, часть ул. Дзержинского, ул. 17 Сентября, ул. Карбышева, часть ул. Калиновского, ул. Городничанская, ул. Кирова, ул. Серафимовича, ул. Захарова					21	6,62%	630	662		502	929
8	ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т.д.					28	8,83%	689	692		510	971
9	ул. Болдина, ул. Добролюбова , часть ул. Калиновского					9	2,84%	607	632		403	807
10	ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул.Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й,					15	4,73%	579	558		468	611
11	ул. Рогачевского,					1	0,32%	459
	ИТОГО					317	100%

В таблице «Анализ влияния фактора «местоположения» на спрос и рыночную цену 1 м2 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка год постройки до 2016г) за 11 месяцев текущего года представлены следующие результаты анализа:

• Больше всего сделок (21,77%, или 69 единиц) совершено в отношении 1-комнатных квартир, расположенных в районе следующих улиц (проспектов/шоссе): пр-т Клецкова, ул. Пестрака,ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка , ул. Славинского, пер. Южный и т.д.;
• Наибольшее значение по медиане. 1-комнатные квартиры продаются по цене 689 долларов США за 1 м2, такие квартиры расположены в районе следующих улиц: ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского пер. Доватора, ул. Максима Горького и т.д., всего было совершено 28 сделок или 8,83%;
• Наименьшее значение по медиане. самая дешевая 1-комнатная квартира продалась по цене 579 долларов США за 1 м2, такие квартира расположена в районе улиц: ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул.Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й, совершено 15 сделок купли-продажи.

Самая дорогая 1-комнатная квартира в г. Гродно продана по цене 985 долларов США за 1 м2, располагаются такие квартиры в районе улиц (проспектов/шоссе): ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя и т.д.

На основе полученных результатов анализа рынка недвижимости 1-комнатных квартир (выборка год постройки до 2016) можно составить круговую диаграмму «Спрос на 1-комнатные квартиры в зависимости от местоположения квартиры» по таблице 1 (цветовое обозначение по району города поз.1 таблица 1) (смотреть Рисунок 6) и график «Медианы минимальной и максимальной рыночной цены 1 м2 в зависимости от местоположения квартиры» (Цифровое обозначение по району города поз.1 таблица 1) (смотреть Рисунок 7).

Рисунок 6

Рисунок 7

Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену квартиры, – год постройки жилого дома.

Анализ влияния фактора «года постройки» на спрос и рыночную цену 1 м2 1-комнатную квартиры

№ поз	Период застройки жилого дома					Количество сделок (ед./ %)		Значение показателей (долларов США)
								Медиана	Среднее значение	Мин цена	Макс цена
1	1955-1969 г.					65	20,5%	598	623	443	960
2	1970-1984г.					91	28,7%	587	586	403	985
3	1985-2000 г.					66	20,8%	595	604	444	794
4	2001-2015г.					95	30%	660	675	423	971
	ИТОГО					317	100%

В таблице «Анализ влияния фактора «год постройки» на спрос и рыночную цену 1 м2 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка год постройки до 2016г) за 11 месяцев текущего года представлены следующие данные:

• Больше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 2001-2015 годы (30%);
• Меньше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 1955-1969 годы (20,5%), и 1-комнатными квартирами, построенными за период 1985-2000 годы (20,8%).
• По медиане самые дорогие 1-комнатные квартиры продаются по цене 660 долларов США за 1 м2, которые были построены за период 2001-2015 годы;
• О медиане самые дешевые 1-комнатные квартиры продаются по цене 587 долларов США за 1 м2 которые были построены за период 1970-1984 годы;
• Самая дешевая 1-омнатная квартира в г. Гродно была продана по цене – 403 доллара США за 1 м2, которая построена за период 1970-1984 годы;
• Самая дорогая 1-комнатная квартира в г. Гродно была продана по цене – 985 долларов США за 1 м2, которая построена за период 1970-1984 годы.

О некоторых фактах о продажах 1- комнатных квартир в Гродно за период с 23.07.2017года по 01.12.2017 года сотрудниками риэлтерской компанией ООО «Магазин недвижимости» рассказал учредитель Пыльский Владимир — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь, юрист-лицензиат.

На цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют следующие основные факторы:

1. Общее состояние рынка недвижимости в регионе;
2. Состояние квартиры, подъезда и дома в целом;
3. Площадь квартиры;
4. Местоположение дома и локация квартиры в нем, в том числе этаж;
5. Год постройки;
6. Состояние документов (в первую очередь — узаконенность перепланировок).

За период с 01.01.2017 года по 01.12.2017 года из практики специалистов риэлтерской компании «Магазин недвижимости» по продажам 1-комнатных квартир в Гродно можем выделить следующее:

1. самая дешевая 1-комнатная квартира была продана за 18000 долларов США – «хрущевка» на Фолюше, площадью примерно 31 м2, без ремонта, без балкона;
2. самая дорогая – за 30 500 долларов США (примерно – 710 долларов США за 1 кв.м.) – новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.

Отмечу, что моим личным рекордом по продаже самой дорогой 1-комнатной квартиры в Гродно остается сделка, которую я закрыл в 2014 году (состояние цен на рынке недвижимости – близко к пику).

Тогда мной была продана новая 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом (по проекту брестского дизайнера) в стиле «мягкий хай-тек», площадью примерно 48 м2 в монолите на ул. Дзержинского , на 11 этаже, бытовой техникой и мебелью за 67 000 долларов США (это примерно 1400 долларов США за 1 кв.м.). Это была самая лучшая по состоянию 1-комнатная квартира в моей риэлтерской практике. Например, стены в квартире были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла попадания солнечных лучей в квартиру, менялся оттенок стен в течение дня. Вся мебель была сделана из массива ясеня. Сантехника, кухонное оборудование, бытовая техника, отделочные материалы были, как правило, европейского производства (Италия, Франция, Испания, Германия, Бельгия). Покупателю из Москвы эта квартира понравилась с первого взгляда. Запомнились его слова: «Не хочу покупать каменный мешок. Хочу купить квартиру, в которой можно сразу жить»;

В 2017 году больше всего из 1-комнатных квартир мы продали квартиры «чешской» планировки (средняя цена – 22 533 доллара США);

Тяжелее всего продаются 1-комнатные квартиры, расположенные на 5 этаже 5-этажного дома без лифта.

По двум основным причинам:

1. Тяжело подниматься на 5 этаж без лифта (как правило, от покупки таких квартир отказываются люди пенсионного и предпенсионного возраста, а также молодые семьи с маленькими детьми или ожидающие рождение детей);
2. Чаще всего такие квартиры находятся в домах с плоской крышей — со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями – нагревание крыши и квартиры (летом в квартире душно, жарко, тяжело дышать), протекание крыши — плесень в квартире.

Например, нашей компанией была продана 1-комнатная «хрущевка» площадью 33 м2 в кирпичном доме, расположенная на последнем 5-м этаже, с новым ремонтом (стеклопакеты, входная дверь металлическая, межкомнатные двери – МДФ, новые обои и ламинат, санузел облицован новой керамической плиткой, новая сантехника, новый шкаф-командор), состояние – «заезжай и живи» всего за 20 000 долларов США только из-за того, что она располагалась на неликвидном 5-том этаже в доме без лифта.

Справедливости ради стоит отметить и некоторые преимущества проживания на последнем этаже (особенно если есть технический этаж): отсутствие соседей сверху (не шумят, не топают, не затопят), отсутствие большого людского потока, проходящего мимо вашей квартиры.

В заключение хотелось бы отметить, что анализ рынка недвижимости за период с 01.01.2017 по 01.12.2017 выявил, что большинство сделок происходило с привлечением кредитов. Чаще всего люди кредитовались в Беларусбанке.